Wat is de toekomst van logistiek vastgoed in Nederland? Tijdens de Innovatieconferentie van de Topsector Logistiek probeerden diverse onderzoekers de discussie daarover in juiste banen te leiden aan de hand van wetenschappelijk onderbouwde feiten en cijfers. Daarna ontspon zich een levendige discussie met het publiek. “Elke enthousiaste gemeente zegt ja tegen een nieuw warehouse. Met als gevolg dat iedereen daar last van heeft. We moeten af van die lappendeken van logistiek vastgoed.”
Volgens de publieke opinie voegen de grote grijze dozen weinig toe aan de economie, ontsieren ze het landschap, zorgen ze voor verkeersoverlast en vormen ze een trekpleister voor buitenlandse arbeidskrachten die sociale problemen veroorzaken. Dat de werkelijkheid genuanceerder is, blijkt uit de ervaringen die Christian Heerings van Hines Fresh Park Venlo met het publiek deelt. Uit zijn tijd bij de gemeente Venlo stamt het verhaal over Red Bull, dat zijn energiedrankjes aanvankelijk vanuit Oostenrijk liet aanrukken in traytjes van twaalf blikjes. “De Nederlandse consument wil echter geen traytjes van 12 maar van 6 blikjes. Door een logistiek dienstverlener uit Oss werden de blikjes daarom omgepakt. Complete onzin, was onze eerste reactie. Maar het werk werd wel uitgevoerd door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Is dat dan een waardeloze of een waardevolle activiteit?”
Een ander voorbeeld gaat over de sociale werkvoorziening in Venlo, die is ingeschakeld om de kleerhangers uit de winkels van Decathlon te sorteren op maat en kleur. “Dit is één van de activiteiten die in zo’n grote grijze doos wordt uitgevoerd, maar ook nu weer door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Hun werk voorkomt dat de kleerhangers in de afvalbak belanden. Opnieuw luidt de vraag: is dit zinloos of zinvol werk?”, aldus Heerings. “De vraag is wat de logistieke sector zelf kan doen om de vaak gebrekkige beeldvorming in de publieke media te verbeteren.”
In de regio
Dat voor die beeldvorming niet altijd de juiste feiten worden gebruikt, blijkt uit onderzoek van Tilburg University. Het bestaande beeld dat de meeste warehouses vol liggen met consumentenproducten die voor het overgrote deel naar andere landen in Europa gaan, blijkt niet helemaal te kloppen. Iets meer dan 40 procent van de voorraad is bestemd voor Nederland. Als de Benelux en Duitsland worden meegeteld, blijkt dat maar liefst twee derde van de voorraad in de regio blijft. “De rest gaat naar andere landen in Europa of daarbuiten”, stelt Frans Cruijssen, hoogleraar van Tilburg University.
De cijfers komen uit onderzoek naar de voorraad in de warehouses en de bestemming daarvan, dat Cruijssen samen met collega’s Jan Fransoo en Angela Acocella heeft uitgevoerd. Daaruit blijkt ook dat het overgrote deel van de voorraad niet bestemd is voor consumenten, maar voor andere bedrijven in Nederland. “Dat zijn dus spullen die de economie van Nederland draaiende houden. Veel bedrijven in de omgeving van die distributiecentra zijn daarvan afhankelijk”, vertelt Cruijssen, die een kleine kanttekening plaatst. De cijfers zijn afkomstig van 81 warehouses, die slechts 11 procent van het totale aantal warehouses met meer dan 10.000 vierkante meter vormen en dus geen volledig representatief beeld geven.
Verviervoudigd
De toegevoegde waarde van warehouses voor de Nederlandse economie is dus groter dan veel mensen denken. Toch heeft ons land onevenredig veel warehouses, blijkt uit cijfers van Merten Nefs van de Erasmus Universiteit. “Per hoofd van de bevolking hebben we in Nederland twee tot drie keer zoveel logistiek vastgoed als in Duitsland en Frankrijk. En dat in een klein en dichtbevolkt land. Omdat de verantwoordelijkheid over de ruimtelijke ordening is neergelegd bij de lagere overheden, is al dat logistiek vastgoed over het land versnipperd. Daardoor is meer weerstand tegen de negatieve effecten daarvan ontstaan.”
Uit cijfers blijkt ook dat de hoeveelheid logistiek vastgoed sinds de jaren tachtig is verviervoudigd. Als verklaring wordt vaak gewezen op de groei van de bevolking en de groei van de welvaart. “Die zijn inderdaad toegenomen, maar niet zoveel dat ze een afdoende verklaring vormen”, weet Nefs. “De belangrijkste verklaring is de verachtvoudiging van het handelsvolume sinds de jaren tachtig. Een deel daarvan blijft natuurlijk tijdelijk in de Nederlandse warehouses liggen voordat daar iets mee gedaan wordt.”
Logistieke clusters
Hoe nu verder? Tilburg University noemt drie beleidsmaatregelen die kunnen helpen om de weerstand tegen nieuwe warehouses te verminderen. De eerste maatregel betreft het concentreren van nieuw logistiek vastgoed in logistieke clusters. “Dat is allesbehalve een nieuwe gedachte, maar geen gedachte die in praktijk wordt gebracht. Elke enthousiaste gemeente die nog een kavel heeft liggen en een mooi plan krijgt aangeboden, zegt ja tegen logistiek vastgoed. Met als gevolg dat iedereen daar last van heeft. We moeten af van die lappendeken en een aantal superefficiënte logistieke clusters creëren. Door schaalvoordelen en het delen van voorzieningen is uiteindelijk minder ruimte nodig”, legt Cruijssen uit.
Een andere maatregel gaat over een efficiënter gebruik van de kubieke meters in al die warehouses. “Als we dan eenmaal die warehouses hebben, is het zaak om zoveel mogelijk waarde daaruit te halen. Dat betekent onder andere meer automatisering en een hogere opslagdichtheid”, stelt Cruijssen. “Tenslotte kunnen we nog verder de hoogte in. Als de prijs per vierkante meter hoog genoeg is, wordt dat vanzelf aantrekkelijker. In Tokio, Singapore en andere metropolen gebeurt dat al.”
Meervoudig grondgebruik
Nefs oppert nog een andere mogelijkheid: meervoudig grondgebruik. Door op één kavel meerdere functies te combineren, hebben we in totaal minder ruimte nodig. Als voorbeeld noemt Nefs de Spaanse Kubus in Rotterdam, een voormalig distributiecentrum dat nu dient als datacenter en bedrijfsverzamelgebouw. Daarnaast ziet Nefs nog een andere uitdaging: het faciliteren van de circulaire economie. “We zien nu al dat steeds meer circulaire activiteiten zoals reparatie of refurbishin plaatsvindt in logistiek vastgoed. Mijn voorstel is om logistiek vastgoed meer daarvoor in te zetten.”
Na de presentaties van Nefs en Cruijssen vindt een interessante discussie plaats tussen de wetenschappers en belangenbehartigers in het publiek. De een wijst op de bedrijven die gespecialiseerd zijn in plastic recycling, waarvan meerdere failliet zijn gegaan. “Circulaire economie klinkt mooi, maar als de overheid die niet stimuleert, levert al dat werk niets op”, roept de een. “Ik zou nu niet willen investeren in logistiek vastgoed voor de circulaire economie.”
Landelijke regie
Een ander vraagt zich af of we weer net als vroeger een ministerie voor ruimtelijke ordening moeten opzetten. “Moeten we niet naar een landelijke regie voor logistiek vastgoed?” Achteruit de zaal roept een toehoorder dat we een voorbeeld moeten nemen aan de agrarische sector. “Daar loopt iedereen achteraan, omdat die nu in het parlement zitten. Die sector heeft zijn visie al klaar en ingeleverd bij de SER. De logistieke sector doet dat niet. Die kijkt alleen maar naar de overheid en wacht af. We hebben te lang gedacht dat het allemaal vanzelf goed zou komen.”
